Tilgungssatz
Die Tilgung dient der Rückführung eines Annuitäten- oder Tilgungsdarlehen. Beide verheißen dasselbe und werden monatlich in festen Raten zurück gezahlt. Der Betrag setzt sich aus Zinsen und Tilgungsanteil zusammen. Je weiter die Rückführung voranschreitet, desto niedriger werden die Zinsen, weil ja die Darlehenssumme sinkt, und der Tilgungsanteil steigt. Was sich so einfach anhört, birgt seine Tücken, denn wer den falschen Tilgungssatz wählt, kann dabei ganz schön drauflegen. Ein Beispiel dazu werden wir uns weiter unten einmal ansehen.
In der Regel wird der Tilgungssatz für ein Darlehen in Prozent pro Jahr angegeben, bezogen auf den Nennbetrag des Darlehens. Die Rate errechnet sich dann aus dem vom Kunden gewählten Tilgungssatz und den zu zahlenden Zinsen. Angenommen, der Darlehensbetrag liegt bei 150.000 €. Der effektive Jahreszins ist mit 5% angegeben, und der Darlehensnehmer wählt 2% Abtrag. Dann zahlt der Kunde im ersten Darlehensjahr 5% Zinsen + 2% Tilgung = 7% auf 150.000 € Darlehen, macht 875 € Monatsrate. Die hier angenommenen 2% Tilgung sind keine feste Größe. Wie bereits erwähnt, kann der Darlehensnehmer die Höhe in einem gewissen Rahmen selbst feststecken. Dieser bewegt sich meist in einer Spanne von 1% bis 5%. Andere Größen sind möglich.
Um den richtigen Tilgungssatz auszuloten, sind ein paar Gedankengänge notwendig. Ein wichtiger Faktor ist dabei der Tag, wann das Darlehen komplett zurückgeführt sein soll. Für Arbeitnehmer, die der Arbeitswelt an einem vorgegebenen Zeitpunkt den Rücken kehren wollen, sollte es eine Überlegung wert sein, bis dahin das Darlehen getilgt zu haben. Wer jung baut, kann sich Zeit lassen. Beim derzeitigen Niedrigzinsniveau dauert es 35 Jahre, bis ein Darlehen mit einem Tilgungssatz von 1% erledigt ist. Ältere Häuslebauer, die vielleicht schon mit einer 40 auf der Stirn durch Leben gehen, sollten sich nicht soviel Zeit lassen, denn mit 75 noch die Bank zu füttern, macht keinen Spaß. Irgendwann sollte Schluß sein. Dem 40-jährigen bietet es sich deshalb an, einen anfänglichen Tilgungssatz von 2% zu wählen, denn damit reduziert sich die Laufzeit um mehr als zehn Jahre, und das Darlehen ist noch vor der Rente vergessen. Der Tilgungssatz sollte also unbedingt dem Alter angepasst werden. Günstig ist es, wenn der Tilgungssatz innerhalb der Zinsbindung verändert werden kann, denn damit bietet sich die Gelegenheit, die monatliche Rate den Einkommensverhältnissen anzupassen.
Die Höhe des Tilgungssatzes ist zwar eine Variable. Von ihr sollte aber bei der Überlegung, wie und was gebaut wird, nicht ausgegangen werden. Wer der Meinung ist, mit 875 € Ratenzahlung pro Monat gut über die Runden zu kommen, der sollte nicht den Fehler machen und den Tilgungssatz von 2% auf 1% zu drücken, weil er dann mehr Geld aufnehmen und damit protziger bauen kann. Oft und schnell folgt darauf die Einsicht, dass man sich beim Bauen übernommen hat, denn wenn die obendrein falsch gewählte Zinsbindung in 10 Jahren abläuft und die Zinsen gestiegen sind, ist der Tilgungssatz von 1% keine Variable mehr, die Spielraum hat. Sie kann nicht mehr nach unten korrigiert werden, und die Raten steigen kräftig an.
Zurzeit wohnen Häuslebauer im Schlaraffenland. Die Zinsen dümpeln auf einem Allzeittief herum! Also kann doch deftiger gebaut werden, als wenn sie hoch wären. 10 Jahre später kann das ganze aber anders aussehen. Mit einem Tilgungssatz von 1% sind dann nämlich noch rund 88% des Darlehens übrig, nicht wirklich viel weniger als zu Beginn, die aber nun vielleicht viel höher verzinst werden. Ergebnis: Die Raten steigen kräftig an. Um bei unserem Beispiel von 150.000 € zu bleiben: Nach 10 Jahren sind bei 1%iger Tilgung noch satte 132.000 € Restschuld vorhanden. Sind die Zinsen nun um nur 2% gestiegen, sind nun jährlich 8% vom Restbetrag zu tilgen, und das sind 880 €. Vor 10 Jahren waren es 750 € monatlich, für einen höheren Darlehensbetrag. Es könnte sogar noch schlimmer kommen, wenn die Zinsen um 3% gestiegen sein sollten, denn dann sind wir bereits bei knapp 1200 €. Die Gesamtlaufzeit für das Darlehen mit 1%iger Tilgung liegt bei 33 frustigen Jahren.
Stellen Sie sich vor, sie tilgen die 150.000 € von Anfang an mit 2%, dann zahlen Sie (siehe oben) 875 € im Monat. Bei dieser Niedrigzinsphase ist es kein Fehler, eine Zinsbindung von 15 Jahren statt nur 10 Jahren zu vereinbaren. Nach Ablauf der Frist sind noch 90.000 € übrig. Diese mit 2% bei nun 7% Zinsen zu tilgen, kostet nur noch 675 € im Monat und hat damit die laufenden Kosten fürs Darlehen beträchtlich reduziert. Obendrein ist das Darlehen früher getilgt, nämlich nach bereits 29 Jahren.
Sollten die 875 € mit 2% Tilgung am Anfang zu hoch sein, sollte lieber das Eigenheim in ein wenig abgespeckter Form gebaut werden, mit einem geringeren Darlehen anstatt geringerem Tilgungssatz.
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