Gute Nerven gefragt: Immobilienfinanzierung mit Devisen- und Stillhaltergeschäften
Viele Wege führen in die eigenen vier Wände -einige allerdings gleichen mehr einer Achterbahn denn einer Straße. Die Innovationskraft der Finanzindustrie ermöglicht auch Privathaushalten unkonventionelle Finanzierungskonzepte, die fernab von Bausparvertrag und KfW-Darlehen eine Immobilienfinanzierung zu außerordentlich günstigen Konditionen ermöglichen – wenn ein entsprechend hohes Risiko in Kauf genommen wird.
Das Prinzip von Fremdwährungsfinanzierungen ist nicht neu: Käufer verschulen sich in einem anderen Währungsraum, beispielsweise in Japan oder in der Schweiz, und profitieren von den dort im Vergleich zum heimischen Kreditmarkt signifikant geringeren Zinssätzen. Die Kreditaufnahme in Yen und Co. ist mit Chancen und Risiken gleichermaßen verbunden: Wertet sich der Euro gegen die Darlehenswährung auf, reduziert sich die Schuld des Kreditnehmers, gibt die Heimatwährung hingegen nach, steigen die Finanzierungslasten. Anbieter von Fremdwährungsengagements argumentieren, dass steigende und fallende Wechselkurse jeweils mit der gleichen Wahrscheinlichkeit auftreten und dass sich durch ein aktives Devisenmanagement die Wertschwankungen eliminieren lassen, so dass unter dem Strich ein Zinsvorteil verbleibt. Dieser ist von durchaus großer Dimension: Im Schweizer Franken lassen sich beispielsweise bis zu 75 Prozent der gesamten Zinskosten sparen. Dadurch sinkt nicht nur die gesamte Finanzierungslast, sondern auch der Tilgungszeitraum fällt deutlich kürzer aus.
In jüngster Vergangenheit hat sich eine weitere Finanzierungsmethode als Nische auf dem deutschen Markt für Immobilienfinanzierungen etabliert: Werden zusätzlich zu den Fremdwährungsdarlehen noch Stillhaltergeschäfte abgeschlossen – d.h.- der Kreditnehmer verkauft Optionen auf die Wechselkursentwicklung und erhält dafür eine Prämie – entfällt der Großteil der Tilgung, sofern sich die Märkte nicht ungünstig entwickeln. Im besten Falle müssen nur die geringen Zinsen entrichtet werden – die Rückführung der Darlehensschuld erfolgt allein durch die Optionsprämien.
Sowohl das Devisenmanagement als auch die Stillhaltergeschäfte werden von speziellen Anbietern übernommen und laufend überwacht. Im Zeitverlauf kann es aufgrund der jeweiligen Marktentwicklung notwendig sein, von einer Währung in die andere zu wechseln – im Fachjargon auch als „switchen“ bezeichnet.
Inwieweit derartige Konzeptionen zur Finanzierung eines Eigenheimes geeignet sind, ist unter Immobilienexperten umstritten. Darlehensnehmer tragen ein außerordentlich hohes Risiko: Entwickeln sich die Märkte nicht so wie erwartet, kann es zu gravierenden Verlusten kommen, die zu Gesamtkosten des Vorhabens führen, die die einer konventionellen Euro-Finanzierung weit übertreffen. Aus diesem Grund sind für derartige Finanzierungen weit höhere Anforderungen an das vom Eigentümer eingebrachte Eigenkapital gestellt. Darlehen aus den Programmen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau sind ebenfalls nicht für Fremdwährungs- und Stillhalterfinanzierungen erhältlich.
Letztlich sollten die persönliche Lebenssituation und die individuelle Risikoaffinität den Ausschlag bei der Entscheidung für oder gegen die innovative Immobilienfinanzierung geben. Angesichts des Risikos und des hohen Spezifikationsgrades erscheint das Konzept ungeeignet für Darlehensnehmer mit Familie, die unter einem eventuellen Scheitern der Spekulation - um nichts anderes handelt es sich letztlich – leiden müsste. Singles mit entsprechendem finanziellen Background und Affinität zum Risiko können allerdings von der Variante Gebrauch machen und - wenn es gut läuft – profitieren.
Schlagwörter: Immobilienfinanzierung, Finanzierung, Darlehen, Devisen, Stillhaltergeschäfte
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