Tilgungsersatz
Der Begriff Tilgungsersatz wird gerne mit der Immobilienfinanzierung in Verbindung gebracht.
Wer ein Haus baut, braucht in der Regel Geld von der Bank, um den Bau zu finanzieren. Auch wenn die Banken dafür bekannt sind, Millionen zu verschleudern, möchten sie vom „kleinen Mann“ das Geliehene gerne wieder zurück haben. Meist geschieht eine solche Rückführung in monatlichen Raten, deren lückenlose Überweisung Tilgung genannt wird. Es gibt aber auch noch andere Möglichkeiten, die Schulden zurückzuführen, ohne diese zu tilgen. Tritt ein solcher Fall ein, wird in Fachkreisen von einem Tilgungsersatz gesprochen.
Tilgungsersatz, auch Tilgungssurrogat genannt, bedeutet, dass für ein Darlehen eine Tilgungsaussetzung vereinbart wird. Auch in diesem Fall muss das geliehene Geld zurückgeführt werden. Dazu werden aber andere Möglichkeiten herangezogen. So kann z. B. der Anspruch aus einem Bausparvertrag, der zu einem Zeitpunkt in der Zukunft zuteilungsreif wird, abgetreten werden. Die dann zur Verfügung stehende Summe löst das Darlehen ganz oder zu einem gewissen Teil ab.
In bestehenden Verträgen hat sich in der Regel bereits Kapital angesammelt, das zur Finanzierung eingesetzt werden kann. Oft macht es aber keinen Sinn, diese Verträge aufzulösen, um das bestehende Guthaben zur Finanzierung einzusetzen, weil ein solches Unterfangen in der Regel mit finanziellen Verlusten einhergeht. Sinnvoller ist es daher, einen Teil des Darlehens tilgungsfrei aufzunehmen. Bei Fälligkeit des Vertrages kann das Guthaben dann zur Tilgung des Teildarlehens genutzt werden. Hier wird auch von einer Zwischenfinanzierung gesprochen, einer tilgungsfreien Finanzierung bis zum Zeitpunkt X, dem Auszahlungszeitpunkt des eingesetzten Vertrags.
Investmentfonds stellen eine weitere Möglichkeit des Tilgungsersatzes dar. Wie andere Formen, so wird auch der Fonds mit Einzahlungen gefüttert, bis er zum Zeitpunkt X komplett verkauft wird. Das Anlegen von Geld in Aktienfonds mit dem Hintergrundgedanken, eine positive Zinsdifferenz zu erwirtschaften, wird mit dem Begriff Zinsdifferenzgeschäfte ausgedrückt. Während der Laufzeit des Fonds werden Zinsen für das Darlehen gezahlt. Gleichzeitig sollen mit dem Fonds aber auch Gewinne erzielt werden. Ein solches Unterfangen ist jedoch mit entsprechenden Risiken verbunden, denn hier ist das Risiko der Kursschwankungen mit einzukalkulieren.
Eine sehr gängige Art des Tilgungsersatzes ist die Kapitallebensversicherung, die zu einem festen Zeitpunkt ausgezahlt wird und das Darlehen ablöst. Eine solche Kapitallebensversicherung muss nicht schon längere Zeit bestanden haben, sondern kann erst bei Aufnahme des Darlehens abgeschlossen werden. Sie wird dann mit Beiträgen gefüllt, bis sie zur Auszahlung kommt und das Darlehen ablöst. Diese Art von Tilgungsersatz hat den Vorteil, dass das Bauvorhaben gleichzeitig gegen das Risiko des Todesfalls abgesichert ist.
Auch Ansprüche aus der privaten Rentenversicherung kommen als Tilgungsersatz in Frage.
Beim Tilgungsersatz werden während der Laufzeit des Darlehens nur Zinsen an den Darlehensgeber gezahlt. In allen Fällen werden jedoch auch noch andere Zahlungen fällig. Dabei ist die Mindestbesparung in die gewählte Anlage Bestandteil des Kreditvertrages.
Außer dem genannten Grund für einen Tilgungsersatz – ein Bausparvertrag oder eine LV werden angespart, um Vorteile daraus zu erzielen - gibt es noch weitere wesentliche Gründe, z. B. steuerliche Überlegungen. Diese treten oft bei vermieteten Immobilien in den Vordergrund, da die Schuldzinsen hier steuerlich abgesetzt werden können. Auch Steuerpflichtige mit entsprechender Steuerlast hatten so ihre Modelle, wenn es ums Steuersparen ging. So machte eine Kapitallebensversicherung eine Tilgungsaussetzung sinnvoll, weil die Auszahlung nach 12 Jahren steuerfrei war. Das Steuerrecht hat sich in diesem Punkt aber leider geändert.
Bei sicheren Geldanlagen wie oben beschrieben, besteht in der Regel eine negative Zinsdifferenz. Das bedeutet, dass die gezahlten Zinsen die gleichzeitig erwirtschafteten Erträge übersteigen.
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