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Experten: Immobilienfinanzierung mit wenig Eigenkapital kann sich lohnen

Bauherren und Käufer müssen nicht zwingend 30 Prozent Eigenkapital mitbringen und sollten sich unter Umständen auch mit einer geringeren Finanzausstattung an das Projekt Eigenheim heranwagen. Darauf weist die unabhängige FMH Finanzberatung in einem aktuellen Beitrag hin. Die Experten raten, die von Verbraucherschützern empfohlene Eigenkapitalquote von 30 Prozent nicht als unumstößliches Dogma zu sehen.

Vor allem in einem Umfeld niedriger Zinsen und moderater Inflation kann sich ein höherer Verschuldungsgrad der FMH zufolge durchaus lohnen. Die Experten rechnen vor: Wer heute ein Haus im Wert von 250.000 Euro kaufen möchte und bislang lediglich 30.000 Euro gespart hat, müsste bei einer Guthabenverzinsung von 2,5 Prozent weitere sieben Jahre monatlich 400 Euro sparen, um ein Gesamtguthaben von 75.000 Euro anzusparen. Parallel dazu muss die Kaltmiete in kalkulatorisch berücksichtigt werden.

Die FMH geht von 800 Euro Kaltmiete im Monat aus. Bei dieser Rechnung ist die Inflation noch unberücksichtigt. Bei einem jährlichen Anstieg der Immobilienpreise um 1,5 Prozent müsste der Bauherr im Beispiel 9 Jahre sparen, bis 30 Prozent von 286.000 Euro angespart sind. Nach den neun Jahren wäre die Finanzierung dann mit 30 Prozent Eigenkapital und einem Darlehen von 220.000 Euro, in dem auch die Erwerbsnebenkosten enthalten sind, möglich.

Die FMH rechnet vor: Wird das Darlehen sofort und zum aktuellen Preisniveau aufgenommen, verfügt der Kreditnehmer über die Erwerbsnebenkosten (17.500 Euro) sowie weiteres Eigenkapital in Höhe von 12.500 Euro. Er benötigt deshalb einen Kredit über 237.500 Euro und damit 17.500 Euro mehr als unter genannten Voraussetzungen neun Jahre später erforderlich wären.

Die FMH geht davon aus, dass eine Quasi-Vollfinanzierung zu einem Zinssatz von 4,3 Prozent p.a. erhältlich ist. Bei einem Annuitätendarlehen mit 15 Jahren Zinsbindung und einer Anfangstilgung von 1,75 Prozent beliefe sich die monatliche Rate dann auf 1197 Euro – verglichen mit 1200 Euro als der Summe aus Kaltmiete und Sparrate.

Im Resultat beläuft sich die Restschuld nach neun Jahren – also zu dem Zeitpunkt, zu dem 30 Prozent Eigenkapital angespart worden wären – auf 192.000 Euro. In der Finanzierungsvariante mit mehr Eigenkapital stünde dann noch der gesamte Kredit in Höhe von 220.000 Euro offen.

Wie alle Szenario-Rechnungen ist auch diese mit Unsicherheiten verbunden. Banken und Makler werben derzeit unter Hinweis auf das niedrige Zinsniveau für ein rasches Umsetzen von Bau- und Erwerbsvorhaben. Doch niemand weiß, wie sich die Zinsen in Zukunft entwickeln. Es ist keineswegs sicher, dass sie in den nächsten Jahren dauerhaft ansteigen. Denkbar ist etwa, dass die EZB auch deutsche Anleiherenditen für die nächsten Jahre oder gar Jahrzehnte niedrig halten muss, weil der Staat sonst unter seiner Schuldenlast zusammenbricht.

Wer ohne oder mit sehr wenig Eigenkapital finanziert, geht Risiken ein. Ein beträchtlicher Teil der Privatinsolvenzen in Deutschland betrifft Menschen, die ihre Immobilie einige Jahre nach dem Kauf wieder verkaufen mussten. Ganz egal ob Scheidung oder Jobverlust: Unter veränderten Rahmenbedingungen führt ein Verkauf zu schlechten Konditionen schlagartig zu einer Überschuldung, wenn kein Sicherheitspuffer vorhanden ist.

Ein weiteres Argument von Banken und Maklern ist die in diesen Tagen allseits prophezeite Inflation. Ob diese kommt und in welchem Umfang, sei dahingestellt. Es soll aber ausdrücklich erwähnt werden, dass es verschiedene Arten von Inflation gibt. Die derzeit "erhoffte" Art ist eine Lohn-Preisspirale, bei der nominale Werte (und damit auch Kredite) relativ linear entwertet werden. Denkbar sind aber auch steigende Preise ohne folgende (Netto-)Lohnerhöhungen – ein Phänomen, das aus den letzten 15 Jahren wohlbekannt ist.

Käufer sollten auch die Lage am Immobilienmarkt genau unter die Lupe nehmen. Relevant sind nur regionale (besser: lokale) Entwicklungen. Bundesweite Indizes verleiten oft zu falschen Annahmen. Wer in einer strukturschwachen Region mit hoher Arbeitslosigkeit und Abwanderungsdruck kauft, profitiert nicht von den steigenden Preisen in München und Hamburg. "Den" Immobilienmarkt gibt es nicht.

Dennoch: Es gibt viele Konstellationen, in denen sich eine Immobilienfinanzierung mit wenig Eigenkapital lohnt. Je geringer die Reserven, desto wichtiger ist der Kreditvergleich. Die Wettbewerbssituation bei Immobilienfinanzierungen mit wenig Eigenkapital ist aus Kreditnehmersicht sehr viel schlechter als bei den stark beworbenen Finanzierungen mit 60 Prozent Beleihungsauslauf.

Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und gibt den Sachstand vom 03.11.2011 wieder. Neuere Entwicklungen sind im Beitrag nicht berücksichtigt. Eine Haftung für Inhalte wird nicht übernommen.

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Veröffentlicht am: 03.11.2011

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Schlagwörter: Immobilienfinanzierung, Eigenkapital, Immobilienmarkt, höherer Verschuldungsgrad

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