Beleihungswert
Wenn Hans Mustermann ein Haus bauen möchte, wird er es mit ziemlicher Sicherheit finanzieren müssen. Nur wenige zahlen ein solches Vorhaben aus der Portokasse. Um sein Vorhaben wahr zu machen, wendet er sich an ein Kreditinstitut, möglicherweise an seine Hausbank. Sein Wunsch ist es, für das noch nicht erstellte Haus Geld zu bekommen, damit er es bauen kann. Es sieht also so aus, als wolle Hans etwas von der Bank.
Nun schauen wir uns einmal die andere Seite der Medaille an, nämlich aus Sicht der Bank. Sie beleiht ein Objekt, z. B. ein noch nicht gebautes Haus, um ihr Geld anzulegen. Allerdings gibt es dafür keine festen Vorgaben, denn es kommt unter anderem darauf an, wem sie ihr Geld gibt. Für die Bank ist es also wichtig zu wissen: Wie sicher ist das Objekt, auf das ich meine Kohle setze. Mit anderen Worten: Wie hoch ist der Beleihungswert? Der Beleihungswert ist also eine Größe, mit dem die Bank die Sicherheit eines zu beleihenden Objektes bezeichnet. Wir wären aber keine Deutschen, wenn wir dafür nicht auch etwas Amtsdeutsch in der Schublade hätten, so z. B. die Definition aus dem Hypothekenbankgesetz: Der Beleihungswert ist der „unter vorsichtiger Schätzung langfristig zu erzielende Wert“.
Mag sich Hans Mustermann fragen: Aber da gibt es doch den Verkehrswert eines Objekts. Was ist denn da nun der Unterschied?
Und die Bank antwortet: Hans, dein Häuschen kostet jetzt, da es neu gebaut wird und alles in Ordnung ist, 250.000 €. Aber das wird nicht immer so bleiben. Vielleicht wird es ja mehr Wert. Das wäre schön. Es kann aber auch sein, dass bald niemand mehr hier wohnen möchte, wo du baust. Und dann geht der Wert ganz schön in die Knie. Der Beleihungswert, den wir ermitteln, muss ungefähr 30 Jahre lang gelten können, so lange nämlich, wie in der Regel eine Baufinanzierung läuft. Aus diesem Grund wird der Beleihungswert wegen sehr vorsichtiger Schätzungen meist geringer ausfallen als der Verkehrswert.
Sollte es sich jedoch ergeben, dass der von der Bank ermittelte Beleihungswert höher ausfällt als der Verkehrswert, dann gilt natürlich der niedrigere Kaufpreis. Dieses Spiel wird durch das Niederstwertprinzip aufrecht erhalten.
Für die Ermittlung des Beleihungswerts gibt es keine vorgeformte Formel, denn hier kocht jede Bank ihr eigenes Süppchen und folgt dabei ihren eigenen Wertermittlungsgrundsätzen. Ganz frei ist sie dennoch nicht bei der Ermittlung, denn sie muss sich an gesetzlich vorgegebene Regelungen halten. Darüber hinaus müssen die angewandten Wertermittlungsgrundsätze vom Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen genehmigt werden. Die Wertermittlungsgrundsätze zeigen, wie vorsichtig oder draufgängerisch eine Bank ist.
Außer dem Beleihungswert gibt es auch die Beleihungsgrenze, mit der festgelegt wird, bis zu welcher Höhe ein Objekt beliehen werden kann. Oft ist diese Grenze mit 80 % des Beleihungswertes angegeben, viele Banken geben sich aber auch mit 60 % zufrieden. Neuerdings bieten Kreditinstitute sogar 100 % an, womit das komplette Bauvorhaben finanziert wird, und selbst mehr als 100 % sind machbar. Dann sind auch noch die Notarkosten des Bauvorhabens mit drin.
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